当前位置： 今年竣工增速推演及投资机会展望
国家统计局多个方面数据显示，2023年国内房地产及建筑业对GDP贡献率达12.65%，建筑业全年同比增长7.1%。2023年地产竣工面积同比增长17%，是地产链中表现最好的一环，带动玻璃等建材品种的消费表现。但在本轮地产周期下行的背景下，地产后周期相关的工业品需求面临较大的收缩压力。本文将对2024年地产竣工增速进行推演，探究对相应大宗商品的需求影响。
房地产市场化改革以来共经历了四轮调整，分别为2008—2009年、2011—2012年、2014—2015年、2022年至今。地产调整最显著的标志即供给端和需求端的同步收缩，从历史周期来看，销售下行往往较新开工下行提前半年左右的时间，由于市场过度投资导致阶段性供给过剩，销售率先萎缩，抑制供应进一步扩张。但本轮房地产调整，开工面积下行要早于销售面积下行，同样是市场投资过热造成供给过剩，不同的是，地产长期高负债的泡沫在融资受阻的背景下出现资金链压力，2022年随着个别房企爆雷，新开工率先下滑。此外，本轮新开工面积的下滑幅度长期超出销售端的降幅，反映当前在供给端持续萎缩的情况下，并未对供需结构带来明显改善。
根据国家统计局数据，2023年房屋新开工面积同比下降20.4%，自2021年7月，新开工呈现下滑，2021年12月降幅扩大至两位数。2022年开始，销售面积同比转负，进一步传导至投资端，2022年4月房地产开发投资同比下降，截至2023年全国投资同比下降9.6%。与此同时，新开工持续下滑传导至施工和竣工端，分别于2022年5月和2月转负。需要我们来关注的是，2022年8月国常会首提“保交楼专项借款”政策，2022年下半年至2023年，各地开始攻坚“保交楼”，这也使得2023年房地产竣工面积持续回暖，并于2023年7月增速达到峰值，全年竣工面积累计同比增加17%。
2018年之后新开工同比增速出现反弹，但竣工端增速仍一直处在负值，反映房企加大新开工以增加销售回款，同时放缓竣工减少建安支出，以增强现金流。从年度新开工数据能够正常的看到，2019年地产新开工面积达到峰值22.72亿平方米，创下2007年以来历史高位，两年后竣工面积筑底回升，2021年达到10.14亿平方米，但仅相当于2017年水平，整体竣工速度的回升慢于新开工的增长。
按照地产施工常规进度，从新开工到打地基再到地面以上建设，最后到主体封顶实现竣工，整体过程常常要18个月至24个月时间。2022年个别房地产企业爆雷之后，从开工到竣工全面放缓，这也导致2020年前新开工的高基数并未给2022年竣工带来支撑，当年全国房地产竣工面积仅为8.62亿平方米，同比下滑15%，回到2011年以前的水平。不过在“保交楼”政策的大力推进下，房地产竣工面积于2023年再度实现增长，回升至9.98亿平方米，年度增加1.36亿平方米，同比增长16%。由此显而易见，2023年竣工端增量大多数来源于2019年至2020年新开工的支撑，进入2024年，按照两年施工的传导周期，受新开工在2021至2022年大幅度地下跌，以及2023年竣工端高基数的影响，今年竣工面积下行压力将增大。
根据国家统计局数据，2022年全国房屋新开工面积12.06亿平方米，较2021年下滑39.37%，较2020年下滑46.27%。2023年新开工面积同比继续下降20.91%。而竣工方面，2022年全国房屋竣工面积仅较2020年下降5.48%，2023年同比更是增加15.78%，如果按照房地产企业开工到竣工的18个月至24个月周期计算，2022年新开工面积的减少将直接反映在2024年的竣工端。
从历史数据以及两年开发周期来看，2015年之前，竣工面积占新开工面积比例比较高，处于50%—80%之间，2015年至2018年维持在50%—65%之间，2018年之后竣工占比下降至40%—50%。基于2022年房屋新开工面积为120587万平方米，若乐观估计，2024年竣工量按照历史竣工最大比例计算，较2023年同期将下降3%左右，中性来看，将较2023年同期下降近20%。
当然，随着城中村改造以及配售型保障性住房的推进，从地产投资到新开工再到竣工拉动有望迎来新一轮改善，这也将成为未来几年减缓新开工以及竣工面积下行的重要的条件。不过基于当前政策落地到资金下达再到具体开发需要一定周期，且从新开工传导至竣工也需要一段时间，预计2024年这一政策对竣工端影响有限，竣工面积仍面临较大概率的下行压力。
作为典型的周期性行业，房地产业发展的过程中能够拉动大量基础原材料的需求，其中新开工、施工和竣工与房地产建筑安装活动相关，对包括水泥、混凝土、钢材、厨卫、玻璃等上游原材料和中游设备投入需求较大。由建筑业和房地产业定义的广义地产与39个国民经济部门存在后向关联，对经济影响广泛。据不完全统计，与房地产直接相关的大宗商品多达50多个，间接相关的则更多。
分环节来看，新开工时期钢筋混凝土的建筑结构，对水泥和钢材的用量占其总需求的40%和55%；竣工时期则应用到较多的玻璃、PVC以及铜铝等，其中玻璃主要使用在于窗户，占玻璃总需求的75%；铝建筑用途集中在幕墙、铝合金门窗以及后期装修以及家用电器，占总需求比例30%左右；PVC下游大多数都用在型材、门窗、管材，这一些产品大多数都用在房屋装修、水管铺设等，占PVC总需求比例50%以上。
玻璃在日常生活中用途广泛，90%以上平板玻璃都是浮法工艺制作。由于玻璃供给弹性较小，在其价格影响因素中，下游需求的影响最明显。玻璃下游主要由房地产、汽车、出口和电子电器等组成，其中地产消费占比约75%，对玻璃需求影响最大；其次是汽车行业，占比15%；出口和电子电器合计占10%。根据房地产建设开发周期测算，新开工领先竣工36个月左右。建筑玻璃安装一般在主体封顶后，因此玻璃价格和地产竣工面积相关性较强。
回顾2023年，二季度“保交楼”需求叠加旺季补库需求，厂家利润修复，玻璃供应稳中有增。截至2023年年底，浮法玻璃日熔量为17.2万吨，同比增长超6%，处于历史较高水平。根据钢联数据，2023年玻璃产量和表观消费量分别为6028万吨和6179万吨，同比增长-2%和2.5%，供需过剩矛盾大幅改善，玻璃利润修复，玻璃价格重心抬升，全年偏强运行。
PVC（聚氯乙烯树脂）是五大通用树脂之一, 由于其具备优秀能力的阻燃性、耐磨性、抗化学腐蚀性、电绝缘性等特点,目前已成为应用领域最为广泛的塑料品种之一。从下游看,PVC大范围的应用于建筑、农业、包装、电力等领域,其中地产为PVC主要下游领域,占比接近50%,具体包括管材管件、型材门窗等硬制品产品，以及地板革、薄膜、壁纸发泡材料等软制品产品；其余消费领域为基建、耐用品、农业和电力行业。
与玻璃不同的是，PVC下游消费贯穿整个地产建设周期，其管材管件产品多用于新开工和施工阶段，而型材门窗及地板更多与竣工端关联紧密。2023年地产投资持续低迷，新开工和竣工表现严重分化，整体对PVC的需求拉动有限。根据有关数据，2023年PVC产量和表观消费量分别为2260万吨和2074万吨，同比增长2.8%和1.8%，行业供应过剩格局延续。2023年PVC价格整体波动不大，全年维持5500—6700元/吨宽幅振荡，上游利润始终承压，现货维持成本线区间定价。
按照两年左右的地产开发建设周期推算，2024年竣工面积对应的是2022年的新开工，而2022年新开工面积降幅39.4%，推算2024年竣工储备将明显缩水，且在2023年高基数背景下，2024年竣工增速或呈现前高后低走势。此外，截至2023年年底，350万套“保交楼”项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。从资金角度看，“保交楼”进程越往后推行，其竣工完成难度越大。结合前文对2024年竣工增速-3%（乐观）或-20%（中性）的数据估算，随着地产竣工周期进入尾声，预计玻璃和PVC全年需求分别增加-2%和0.3%，需求对价格的支撑力度将大幅削弱。
通常情况下，竣工后3—6个月开始装修，需求传导到装修环节尚需一段时间。家电行业处于地产产业链的后端，竣工交付到转化为家电消费需求具有一定滞后性。在装修工序上，厨电对应的硬装早于白电对应的软装阶段，并且厨电传统两件套（烟机、灶具）具备一定前装属性。有关数据显示，油烟机、燃气灶等传统厨电品类的精装配套率已达95%以上，其次是空调、净水，最后才是后期软装涉及的电视、冰箱、洗衣机等。因此，房屋竣工后对金属品的需求主要集中在两个方面，一是装修消费，二是家电类消费，例如建筑地产是铝第一大消费领域（占比约29%），铝合金广泛应用于建筑工程结构和建筑装饰，如门窗框、幕墙、顶棚及隔断等；家电是铜消费的第二大主力军，占比约15%，以空调和冰箱为主；建筑装修、餐饮器具和家电在不锈钢下游消费中分别占比22%、16%和11%。
下面重点分析地产竣工对家电消费的影响，进而对相关金属消费的影响。多个方面数据显示，2019年—2023年，国内房屋竣工面积累计同比分别为2.6%、-4.9%、11.2%、-15%、17%，而我国空调产量累计同比分别为6.5%、-8.3%、9.4%、1.8%、13.5%，冰箱产量累计同比分别为8.1%、8.4%、-0.4%、-3.6%、14.5%。由此来看，房屋竣工面积和空调产量数据有更强的相关性，主要因为空调精装配套率已达50%以上，精装楼盘的空调在住宅竣工交付前已入场，非精装楼盘的空调在交付后购置；冰箱的精装配套率很低，不足5%，一般由业主在装修后期购置家电时买入，时间跨度较大。
根据前文分析，虽然2024年国内地产竣工面积有回落风险，但家电市场有望延续增长势头。其主要原因在于，一是存量房市场装修需求已经超过新房市场装修需求，成为家电的主要市场；目前二手房在房地产交易中的占比持续提升，相关机构数据显示，2023年至今，合肥、南京、天津、重庆和郑州二手房成交规模赶超新房或与之持平。二是房地产“三大工程”中城中村改造大多分布在于竣工端，相比于新开工到竣工几年时间的传导，房屋改造工程能更早使家电消费需求落地。三是国内家电消费进入更新换代时期，一方面，时间老旧的家电需要以旧换新；另一方面，花了钱的人以无霜冰箱、智能洗衣机、多门体冰箱、嵌入式洗碗机等代表技术升级的“新兴家电”需求量开始上涨较快。四是欧美库存回落后，企业有补库存需求，且美元兑人民币汇率维持在高位，利好家电企业出口。相关机构最新发布的报告数据显示，2024年1月家用空调排产1629万台，较去年同期实绩增长53.2%，冰箱排产715万台，较去年同期实绩增长48.8%，实现了“开门红”。
综上所述，2024年地产竣工增速面临较大下行压力，或将拖累玻璃、PVC等建材产品需求，但铜、铝、不锈钢等与地产竣工后的装修装饰消费、家电消费紧密关联，其中消费或将因今年地产竣工面积下滑而受到一定拖累，但家电消费仍具有较强韧性，二者综合起来对金属的消费或将维持正增长。因此，建议关注建材和金属这两大类商品的分化投资机会。（作者单位：中原期货）